Договор аренды квартиры: образец, залог, акт и налоги для собственника

Квартиру сдают «по-соседски» на словах, пока не случится первый спор: кто платит за сломанный холодильник, почему не вернули залог, можно ли выселить жильца за неделю. Договор аренды квартиры отвечает на эти вопросы заранее. Ниже — образец того, что в нём должно быть, как оформить залог и акт и какие налоги платит собственник.

Аренда или наём: как правильно называется договор

В быту говорят «аренда квартиры», но в Гражданском кодексе, когда собственник сдаёт жильё гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения — глава 35 ГК РФ. Стороны называются наймодатель (собственник) и наниматель (жилец). Название в шапке документа само по себе договор не испортит, но правила к нему суд применит именно из главы 35. Если же квартиру снимает компания для своего сотрудника, это уже аренда по другим правилам — для неё нужен другой договор.

Что говорит закон:

• Форма — только письменная (ст. 674 ГК РФ). Устный договор не становится от этого недействительным, но в споре ни одна из сторон не сможет сослаться на свидетелей — только на письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
• Срок — не больше пяти лет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Договор на срок до года — краткосрочный, к нему часть правил о найме не применяется.
• Договор на год и дольше требует регистрации. Обременение права собственности по такому договору регистрируется в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). Поэтому большинство договоров заключают на 11 месяцев с возможностью продления — регистрация тогда не нужна.

Договор аренды квартиры: образец обязательных пунктов

Пару пунктов стоит раскрыть, потому что именно по ним чаще всего спорят.

Плата. Размер платы стороны определяют сами, а изменить её в одностороннем порядке нельзя, если такую возможность не предусматривает договор или закон (ст. 682 ГК РФ). Хотите повышать плату раз в год — пропишите это и максимальный размер повышения прямо в договоре.

Коммунальные услуги. Если договор молчит, наниматель сам вносит коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Чтобы потом не выяснять, кто должен платить за капремонт и домофон, перечислите платежи поимённо.

Ремонт. По умолчанию текущий ремонт — забота нанимателя, капитальный — наймодателя (ст. 681 ГК РФ). Договор может распределить иначе. Практичный вариант: мелкие поломки до определённой суммы чинит жилец, всё, что дороже, — собственник.

Залог. В юридических терминах это обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Если оснований для удержания не возникло, его возвращают, если стороны не договорились иначе. Поэтому в договоре перечисляют, что можно удержать из залога (долг по оплате, ущерб имуществу, неоплаченные счета) и в какой срок после выезда залог возвращается. Получение залога и оплаты наличными лучше подтверждать распиской — как её составить, разобрали в статье про расписку в получении денег.

Акт приёма-передачи: зачем он нужен

Акт — это фотография квартиры на день заселения, только на бумаге. В нём перечисляют мебель и технику с описанием состояния, показания счётчиков, количество комплектов ключей, видимые дефекты: царапины на полу, сколы на плитке, пятна на обоях. Акт подписывают обе стороны в день передачи ключей, а при выезде составляют второй такой же — по нему и решают, есть ли ущерб.

Без акта спор о залоге превращается в «слово против слова». Готовый акт приёма-передачи открывается в редакторе одним кликом; к нему полезно приложить фото, сделанные в тот же день.

Как составить договор найма квартиры: пошагово

1. Проверьте права наймодателя. Попросите выписку из ЕГРН и сверьте собственника с паспортом. Если собственников несколько, сдавать квартиру нужно с согласия всех. Если сдаёт не собственник — нужна доверенность.
2. Откройте шаблон. Договор найма квартиры открывается в редакторе сразу, все разделы из таблицы выше в нём уже есть — остаётся вписать данные.
3. Или опишите условия ИИ. В ИИ-генераторе достаточно написать или наговорить в микрофон: «Сдаю двухкомнатную квартиру по адресу такому-то на 11 месяцев, 45 000 рублей в месяц до 5 числа, залог 45 000, коммуналку по счётчикам платит жилец, животные запрещены». Данные встанут в выверенный шаблон за 1–2 секунды. Номера паспортов и телефоны из запроса автоматически скрываются — их вписывают в документ вручную.
4. Проверьте договор. Адрес, сумма цифрами и прописью, срок, список проживающих. Как проверять документ, собранный нейросетью, — в отдельной статье о договорах с помощью ИИ.
5. Подпишите договор и акт. По экземпляру каждой стороне. Передайте ключи после подписания акта, а не до.
6. Если срок год и больше — зарегистрируйте обременение в Росреестре через МФЦ.

Расторжение: выселить за неделю не получится

Наниматель может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Наймодатель — только через суд и только по основаниям из закона: например, если жилец не платит шесть месяцев (при краткосрочном найме — если более двух раз не заплатил в срок) или портит квартиру (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Сменить замки и выставить вещи за дверь собственник не вправе. Если вам нужен более гибкий порядок выезда — согласуйте его с жильцом заранее и пропишите в договоре.

Налоги собственника

Доход от сдачи квартиры облагается налогом, даже если сдаёте знакомым. Основные варианты для гражданина:

ИП платит налог по своему режиму налогообложения. Для большинства собственников, которые сдают одну квартиру гражданину, самозанятость выходит дешевле и проще: декларацию подавать не нужно, налог считается в приложении.

Ошибки, из-за которых теряют деньги

• Нет акта приёма-передачи. Залог при выезде становится предметом торга, а не расчёта.
• Залог без условий. Не написано, за что его удерживают и когда возвращают, — жилец может требовать его целиком.
• Договор на год без регистрации. Сам договор между сторонами действует, но обременение для третьих лиц не возникает. Проще сразу заключить договор на 11 месяцев.
• Не указаны все жильцы. Неизвестные собственнику люди в квартире — частый повод для конфликтов.
• Оплата наличными без расписок. При споре наниматель не докажет, что платил, а наймодатель — что не получал.

Частые вопросы

Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса?

Нет. Достаточно письменного договора, подписанного обеими сторонами. Если срок — год и больше, нужна регистрация обременения в Росреестре, но не нотариус.

Почему договор заключают на 11 месяцев?

Договор на срок от года требует регистрации обременения права собственности. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно, а продлить его можно новым договором или условием о продлении.

Можно ли повысить плату в середине срока?

Только если договор это прямо разрешает. Одностороннее изменение платы без такого условия закон не допускает.

Обязан ли собственник вернуть залог?

Да, если нет оснований для удержания, прописанных в договоре: долгов по оплате, ущерба, неоплаченных счетов. Поэтому важно перечислить эти основания заранее и подписать акт при въезде и выезде.

Может ли собственник приходить в квартиру, когда захочет?

Сдав квартиру, собственник передаёт жильцу право пользоваться ею, поэтому визиты лучше заранее урегулировать договором. Обычная формулировка — осмотр не чаще раза в месяц, в согласованное время, с предупреждением минимум за сутки.

Можно ли составить договор на телефоне?

Да. Редактор работает в браузере на телефоне и компьютере, документ сохраняется сам. Создавать и править бесплатно, скачать в Word или PDF и распечатать — с доступом от 79 ₽ за день.